PremaUlica , broj američkih vlasnika kuća starijih od 65 godina s hipotekarnim dugom porastao je za gotovo 60% u posljednjem desetljeću. Iako su stope hipotekarnih kredita značajno pale u posljednjih 10 godina, aprecijacija cijena kuća dramatično je nadmašila rast plaća. Zbog toga je mnogim vlasnicima kuća teže otplatiti svoje domove prije mirovine.
U prethodni članak , identificirao sam tri idealna profila kandidata za obrnutu hipoteku. Prvi profil bio je vlasnik kuće s besplatnim i čistim domom (ili gotovo takvim) kojem zarada trenutno nije potrebna. Vlasnici kuća koji odgovaraju ovom profilu često koriste obrnutu hipoteku kao sigurnosnu mrežu za pokrivanje neočekivanih troškova i zaštitu i očuvanje druge mirovinske imovine kako bi dulje trajala.
U ovom ću se članku pozabaviti drugim idealnim profilom kandidata: vlasnikom kuće koji ima značajan iznos hipoteke i mnogo godina prije nego što je isplaćen. Vlasnici kuća koji odgovaraju ovom profilu mogu upotrijebiti obrnutu hipoteku kako bi otplatili svoju hipoteku godinama (ili desetljećima) ranije, što poboljšava njihov životni stil nakon umirovljenja i financijsku sigurnost.
Predstavljamo gđu Miller
Da vam pokažem kako ovo funkcionira, dopustite mi da vas upoznam s gospođom Miller, koja je bila predmet studije slučaja u knjiga koju sam nedavno napisao o HECM obrnutoj hipoteci . Gospođa Miller nije stvarna osoba, ali studija slučaja temelji se na scenarijima iz stvarnog života.
Gospođa Miller ima 75 godina, udovica je i ima glavnicu hipoteke i kamate od 1127 dolara. Njezin jedini prihod je socijalno osiguranje, koje iznosi ukupno 1540 dolara mjesečno. Ne može živjeti samo od mirovine (iz očitih razloga), pa svoje prihode nadopunjuje podizanjem iz svoje ušteđevine.
Gospođa Miller imala je znatnu ušteđevinu kad joj je suprug preminuo prije pet godina. Nažalost, od tada se smanjio na oko 50 000 dolara zahvaljujući sve većim troškovima života, neočekivanim medicinskim troškovima i nekoliko neobičnih kućnih popravaka. Kako se stvari odvijaju, njezina će ušteđevina trajati još najviše četiri godine.
Bacanje dobrog novca nakon lošeg
Hipoteka gospođe Miller je fiksna na 5% sa saldom od 184.685 dolara i 23 godine do otplate. Uz tako niske kamatne stope, zašto gospođa Miller nije refinancirala za nižu otplatu hipoteke? Nažalost, ona ne ispunjava uvjete jer je njezin omjer duga i prihoda previsok.
S obzirom da su preostale 23 godine za plaćanje, gospođa Miller je potpuno svjesna da njezin štedni račun neće trajati ni približno dovoljno dugo da otplati hipoteku. Čak i da jest, bit će u kasnim 90-ima kad se hipoteka konačno otplati. Vjerojatno će i nju hipoteka potrajati.
Iako je gospođa Miller platila gotovo 96.000 dolara otkako je podigla hipoteku, stanje se smanjilo samo za oko 25.000 dolara. Ona iscrpljuje svoje vitalne zalihe tekućine i jedva stavlja mrlju na ravnotežu. Ona baca dobar novac za lošim!
Gospođa Miller je razmišljala o prihvaćanju honorarnog posla kako bi povećala svoj prihod i sačuvala svoju ušteđevinu, ali nedavni zdravstveni problemi učinili su to neizvedivim.
Mogla bi svoju djecu zamoliti za pomoć, ali i oni imaju obitelji i financijski teret. Osim toga, radije ostaje financijski neovisna i ne oslanja se na nekoga drugoga za svoje financijsko blagostanje.
Rješavanje problema novčanog toka
Na sreću, vrijednost kuće gospođe Miller procijenjena je na oko 400.000 dolara. S 50.000 dolara u banci i više od 215.000 dolara vrijednim kapitalom, gospođa Miller ima značajnu neto vrijednost – barem na papiru. Međutim, samo 50.000 dolara njezine neto vrijednosti zapravo jetekućina. Ostalo je zaključano unutrane-tekući kapital u kući.
Na sreću gospođe Miller, tu je obrnuta hipoteka dolazi. Obrnuta hipoteka može pomoći gospođi Miller da otključa vlasnički kapital svoje kuće i učini svoju financijsku situaciju sigurnijom.
Na temelju njezine dobi i vrijednosti kuće od 400.000 USD, gospođa Miller ispunjava uvjete za ograničenje glavnice obrnute hipoteke (ukupni prihod) od 199.600 USD. Limit glavnice dovoljan je da pokrije nepodmireno stanje hipoteke gospođe Miller, troškove zatvaranja i da joj još uvijek ostane oko 10 000 dolara koje može dodati svojoj ušteđevini.
Sve dok gospođa Miller živi u kući, plaća tražene imovinske troškove i razumno održava kuću, od nje se više neće zahtijevati plaćanje hipoteke. Ona uvijek ostaje vlasnica kuće i slobodna ju je ostaviti svojim nasljednicima, koji će naslijediti preostali dionički kapital u kući.
Ako kuća ne vrijedi dovoljno za otplatu cijelog kredita u trenutku njezine smrti, FHA će pokriti manjak.
Doduše, gospođa Miller neće ići na krstarenja svijetom s mjesečnim prihodom od 1540 dolara. Međutim, mnogo je financijski sigurnija bez otplate hipoteke nego s jednom. Više neće morati trošiti svoju ušteđevinu svaki mjesec da bi platila hipoteku, što znači da će njezina ušteđevina trajati daleko dulje.
Idealan kandidat za obrnutu hipoteku
Gospođa Miller idealan je kandidat za obrnutu hipoteku jer joj je preostalo još toliko godina otplate hipoteke. Nije imalo smisla iscrpljivati njezinu ušteđevinu da bi platila hipoteku koju ionako vjerojatno nikada neće otplatiti.
Sada kada je isplata hipoteke nestala, gospođa Miller je financijski sigurnija i manje brine o novcu. Sada ima više novca na raspolaganju za potrošiti na važnije stvari, uključujući nekoliko malih nadogradnji doma i svoje voljene unuke.
Ako još uvijek plaćate hipoteku na svoj dom, jeste li provjerili svoje mogućnosti obrnute hipoteke? Koje ste financijske mogućnosti razmotrili da svoja sredstva učinite likvidnijima? Jeste li se susreli sa savjetnikom kompetentnim za obrnute hipoteke? Raspravljajmo o tome u komentarima ispod.
