Posljednjih tjedana, mnogi od vas su se obraćali za preporuke...
'Trebam li kupovati u Belizeu?'
'Imate li kakvih razmišljanja o kupnji nekretnine u Cuenci, u Španjolskoj?'
Volim čitati vaša pitanja i trudim se odgovoriti na što više mogu. Ali imam i jedno pitanje za vas:
Kakav ste investitor?
Poznavanje odgovora na ovo uvelike će doprinijeti saznanju gdje biste trebali, a gdje ne biste trebali ulagati.
Uzmimo moj slučaj, na primjer…
Trenutno sam na Srebrnoj obali Portugala, smještam se u svoju novu bazu u Praia D’El Rey. Sviđa mi se ovdje. Vrijeme je točno kakvo mi se sviđa - nema potrebe za grijanjem ni klima uređajem. Pred vratima su mi neki od najboljih golf terena u Europi. Ako želim šetati uskim, kamenim ulicama srednjovjekovnog grada ili sjesti na tradicionalnu večeru s plodovima mora, Óbidos je udaljen samo 20 minuta. Ako želim užurbani grad, Lisabon je udaljen samo sat vremena vožnje. Zadovoljava sve moje kriterije za honorarnu bazu.
Zapravo, jako sam evangelistički raspoložen u vezi s ovim mjestom, a vrijednost koju ovdje možete pronaći, oduševljen sam prijateljima i obitelji. Čak sam počeo istraživati nekretnine za posebno izdanje časopisa Dream Homes Digest PISMO (koja će biti dostupna članovima kasnije ovog mjeseca).
Ali želim biti jasan, kupio sam u Praia D’El Rey jer sam tražio ulaganje u životni stil. Za čista financijska ulaganja postoje bolje prilike drugdje…
Zato sam kupio u Algarveu u južnom Portugalu. Tamo sam pronašao vraćeni luksuzni stan za 410.000 eura koji sam mogao kupiti bez udjela novca i hipoteke od 1,1%. Samo nekoliko tjedana kasnije, pronašao sam identičnu vrstu jedinice na popisu za nevjerojatnih 830.000 €.
Ovo su super plavi stanovi tako da možete zaraditi od 48 000 do 55 000 eura godišnje od najma. Čak i na donjoj granici, govorite o 4000 eura mjesečno. U pozitivnom ste novčanom toku od samog početka.
Za mene ima više smisla živjeti tamo gdje želim živjeti...i ulagati tamo gdje brojke imaju najviše smisla.
Međutim, ako želite samo honorarno živjeti u inozemstvu, možda bi imalo smisla kupiti mjesto koje odgovara i vašem životnom stilu i prihodovnim potrebama.
Želim reći da vam od početka mora biti jasno što želite dobiti od imovine—i koliko ste spremni uložiti.
Evo nekoliko koraka koje možete poduzeti kako biste shvatili kakav ste investitor.
Prvo, morate odlučiti kupujete li kao investiciju ili kupujete drugi dom/dom za umirovljenike.
Treba izvaditi papirić i nemilosrdno se profilirati.
Ako kupujete isključivo radi ulaganja, vaš odabir nekretnina trebao bi ovisiti o vašim financijskim ciljevima, vašem postojećem portfelju (nekretnine, dionice, obveznice itd.), vašoj toleranciji na rizik i jednostavno razlozima zbog kojih ste u igri. Drugim riječima, ovisi o tome kakav ste investitor. To je prva odluka koju morate donijeti kada ulazite na globalno tržište ulaganja u nekretnine.
U početku bi se moglo činiti da je određivanje vrste investitora u nekretnine jednostavan zadatak... zadatak koji jedva da zaslužuje više od nekoliko trenutaka vašeg vremena. Ovo je daleko od istine. Na kraju, tip investitora koji ste uvelike će utjecati na određivanje vrste nekretnina koje gledate i vrste imovine koju ćete na kraju kupiti.
Iako postoje stotine čimbenika koji će na kraju utjecati na vašu konačnu odluku, shvaćanje osnova u nastavku pomoći će vam da započnete:
- Vaši razlozi za ulaganje
- Vaša tolerancija na rizik i koliko morate uložiti
- Kako namjeravate financirati nekretninu
- Potrebe vašeg postojećeg portfelja
- Vaša razina iskustva na tržištu
- Razina uključenosti koju želite imati u upravljanju imovinom
Pogledajmo ove jednu po jednu.
Zašto ulažete?
Mnogo je razloga za ulaganje u inozemstvo, a kod većine ljudi djeluje nekoliko čimbenika. Volim razmišljati o motivaciji investitora kao o padanju duž investicijskog kontinuuma.
Na jednom kraju kontinuuma nalazi se kupac koji želi koristiti nekretninu i uživati u njoj, držati je na neodređeno vrijeme i na kraju je prenijeti svojim nasljednicima.
Eventualna preprodaja nekretnine nije problem za ovog kupca. Vjerojatno se to čak ne može kvalificirati kao 'ulaganje' u financijskom smislu, već više kao dugoročna investicija za obitelj. Uključio sam ga ovdje kao referentnu točku radi usporedbe.
Na drugom kraju ljestvice nalazi se kupac kojem je jedino stalo do investicijskog potencijala nekretnine. Nije važno koja je to vrsta nekretnine, gdje je ili čemu služi, sve dok je potencijal za dobar povrat visok. Neki od tih investitora nikada niti ne vide svoje nekretnine. Većina članova mog Upozorenje o trendu nekretnina ( PISMO ) koji su nedavno kupili predizgradnju u Brazilu, tu su samo zbog potencijala povećanja ulaganja.
Naravno, postoji beskonačan broj gradijenata između to dvoje. Mnogi od vas će pasti negdje u sredini: želite kupiti nekretninu koja vam se sviđa na mjestu koje rado posjećujete, s razumnim potencijalom povećanja vrijednosti kapitala ili prihoda od povrata od najma.
Zašto je ovo važno? Ako ste na krajnjoj lijevoj strani ljestvice i oduvijek ste sanjali o posjedovanju komadića Italije, možda biste bili zainteresirani za kupnju kuće u gradiću na sicilijanskim brdima za 30.000 dolara. Vjerojatno će s vremenom samo skromno poskupjeti - i nikada ga nećete iznajmiti - ali to nije razlog zašto ste ga kupili. Ako ste na krajnjoj desnoj strani ljestvice, ova nekretnina ne bi bila za vas.
Vaša tolerancija na rizik
Morate si postaviti pitanje 'Koliko novca moram uložiti i koliko sam spreman riskirati?' Ovo je važno, budući da veći rizici općenito mogu požnjeti veće nagrade...i naravno, mogu izazvati veće gubitke.
Da biste odgovorili na pitanje, morate uzeti u obzir nekoliko čimbenika. Među njima su postotak vaše ukupne imovine potreban za potencijalno ulaganje, koliko ste blizu da vam treba novac za mirovinu ili neku drugu financijsku obvezu (ljudi nakon pet godina od mirovine općenito će preuzeti manji rizik od ljudi koji su udaljeni 20 godina), i možda što je najvažnije, vaša ukupna razina udobnosti s financijskim rizikom.
Zašto je razina udobnosti važna? Jedna očita stvar je da ćete biti zabrinuti zbog ulaganja ako ste prekoračili svoju zonu udobnosti. Ali puno važnije od vašeg gubitka sna - barem iz financijske perspektive - jest to što vam neugodno ulaganje može uzrokovati donošenje ishitrenih ili ishitrenih odluka ako tržište u budućnosti bude fluktuiralo.
Kako se to odnosi na kupnju investicijske nekretnine? Zapravo, na isti način na koji se odnosi na bilo koju investiciju. Vi birate investiciju koja odgovara vašem profilu rizika. Na primjer, kupnja prije izgradnje može značiti da udvostručite, utrostručite ili čak peterostruko svoj novac brzo, ali dolazi s mnogo većim rizikom od kupnje dovršenog doma u uspostavljenoj zajednici.
Povijesno gledano, zbog njihove relativne nestabilnosti i nedostatka regulacije, ulaganje u zemlje u razvoju općenito je rizičnije nego u razvijene zemlje Prvog svijeta. Danas mi svijet tako ne izgleda. Smatram da su razvijena tržišta precijenjena i izložena riziku značajne korekcije prema dolje. I vidim velike mogućnosti za ulazak u prizemlje na tržištima u razvoju.
Za preuzimanje većeg rizika trebali biste dobiti veće povrate. Svijet je trenutno naglavačke po tom pitanju. Razvijeni svijet visokog rizika pokazuje slabe povrate.
Vaše mogućnosti financiranja
Način na koji se kategorizirate kao investitor u nekretnine uvelike ovisi o tome kako namjeravate financirati kupnju. Ako ste kupac za gotovinu bez želje da poboljšate svoju poziciju kroz financiranje, postupak će za vas biti jednostavan. Inače, opcije koje imate za financiranje uvelike ovise o zemlji u kojoj kupujete.
Vaše će mogućnosti financiranja u određenoj mjeri utjecati na vrstu nekretnina za kojima ćete biti na tržištu. Na primjer, ako imate novca za potrošiti, stvarno možete uložiti u bilo što. S druge strane, ako trebate financiranje, a ne posjedujete nekretninu kojom biste osigurali zajam kod kuće, možda biste trebali usmjeriti svoju pozornost na projekte za koje je dostupno financiranje programera—kao što je često slučaj s poslovima izvan tržišta Donosim PISMO članova—ili na udruživanje s drugim investitorima, ili na ulaganja izvan plana gdje vam ne treba sav novac unaprijed.
Postoje mjesta na mom području gdje Sjevernoamerikanci mogu zaključati privlačno bankovno financiranje. Na primjer, u Portugalu, gdje stranci mogu osigurati 80% hipoteka po stopama ispod 1%.
Ne zaboravite da financiranje postaje još privlačnije kada posuđujete u valutama za koje se očekuje da će pasti u vrijednosti u odnosu na dolar, budući da ćete zajam vratiti s protuvrijednošću manje dolara.
Što se dobro uklapa u vaš postojeći portfelj?
Kako bi bio dobro uravnotežen, vaš investicijski portfelj trebao bi imati niz imovine koja uključuje nekretnine, a vaš bi portfelj nekretnina također trebao sadržavati kombinaciju nekretnina.
Unutar posjeda nekretnina, mnogi investitori vole stvoriti kombinaciju sličnu onoj u svom cjelokupnom portfelju. Odnosno, miješaju agresivna ulaganja većeg rizika s dugoročnijim ulaganjima sa stalnim rastom. Na primjer, ako vam je još 20 godina do mirovine - ili vam je na drugi način potreban kapital - tada bi vaša kombinacija ulaganja uključivala veći postotak agresivnih ulaganja u nekretnine usmjerenih na rast i kapitalnu dobit.
S druge strane, ako ste blizu mirovine, vaša bi ulaganja u nekretnine trebala biti bliža konzervativnijim nekretninama koje donose stabilan rast i donose prihod.
Ulaganje u neizgrađenu neobrađenu plažu u blizini Tuluma na meksičkoj rivijeri Maya prije 20 godina dobar je primjer agresivnog ulaganja. Vrijednosti su porasle 20 puta ili više kako se Put napretka kotrljao... ali to je zato što Put napretka nije bio 'sigurna' stvar.
Krizno ulaganje u Venezuelu danas je još jedan dobar primjer ulaganja u agresivnom stilu.
S druge strane, stan u poznatom europskom drugom gradu smatrao bi se konzervativnijom kupnjom. Vrhunski europski gradovi poput Pariza ili Londona trenutačno se osjećaju rizično jer su vrijednosti tako visoko podignute percepcijom da su sigurno utočište.
Vaša razina iskustva na tržištu
Razina iskustva investitora trebala bi odgovarati vrsti ulaganja u koje ulazi. Novim ulagačima bit će najprikladnije – i ugodnije s njima – neka od manje složenih ulaganja.
Na primjer, samostalno pokretanje razvojnog projekta u udaljenom kutku svijeta u razvoju može biti u redu ako imate iskustva u zemlji, znate jezik i već ste sudjelovali u ovoj vrsti ulaganja, ali možda niste pravo za vaše prvo inozemno iskustvo.
Upravljani najam za odmor relativno je sigurno i jednostavno ulaganje, kao i ulaganje u tvrtke u kojima imate značajno iskustvo—kao što je B&B—iako B&B zahtijeva vaš osobni angažman.
Vaša željena razina uključenosti
Slično kao i ulaganje u financijska tržišta, razina sudjelovanja koju možete primijeniti na pothvat govori vam nešto o vrsti ulaganja koju biste trebali napraviti. Postoje ulaganja koja zahtijevaju minimalan osobni angažman, a druga koja zahtijevaju mnogo vaše pažnje.
Kao primjer niske uključenosti, mogli biste razmisliti o ulaganju u najam za odmor u odabranom odmaralištu. Ako kupite kvalitetnu nekretninu i dogovorite upravitelja nekretnine vrijednog povjerenja, možete si priuštiti da budete prilično 'odvojeni'. Upravitelj nekretnine držat će je iznajmljenom umjesto vas, brinuti se o održavanju i u mnogim slučajevima raditi na oglašavanju koje zadržava iznajmljivače da dolaze. Vi sami možete uživati u nekretnini s vremena na vrijeme, a inače se opustiti i prikupiti svoj dio prihod od najma.
Kako idemo prema gore na ljestvici uključenosti, vidimo da oni koji žele kupiti nekretninu i “okrenuti” je kad cijena poraste, zahtijevaju malo aktivnije sudjelovanje, jer moraju barem povremeno pratiti tržište i biti spremni prodati kad dođe vrijeme.
Još više vaše pažnje zahtijevaju projekti obnove, razvoj vlastite imovine ili upravljanje vlastitim poslom. To nije nužno teško - ovisno o vašem iskustvu - ali morate moći posvetiti odgovarajuću količinu vremena kako bi investicija uspjela.
Prije kupnje dobro razmislite o vremenu koje možete potrošiti na praćenje ili upravljanje svojim ulaganjem.
Utvrđivanje kakav ste investitor u nekretnine uzima u obzir mnoge čimbenike. Trebali biste se ocijeniti i profilirati. Kada budete imali bolju predodžbu o tome kakav ste globalni investitor u nekretnine, lakše ćete suziti brojne mogućnosti.
Sretno, zdravo i uspješno ulaganje. Uživajte u putovanju.
Vaši komentari i pitanja
Ricardo kaže: Bok Ronane. Pitao sam se jeste li učinili nešto PISMO ponude u Belizeu i, što je još važnije, planirate li ih u budućnosti? Tamo se planiram povući za nekih sedam godina.
Ronan kaže: Bok Ricardo. Dijelovi Belizea u kojima vidim najviše potencijala općenito nisu prikladni za vrstu poslova samo za članove koje dogovaram PISMO članova. Na primjer, u Placenciji, gdje sam identificirao Put napretka, sve je malo i butik, postoji nekoliko velikih razvojnih programera koji rade...i nijedan koji se ne okuplja za PISMO .
Međutim, to ne znači da ne možemo naći ponude.
Na svom posljednjem putovanju u Placenciju, posjetio sam zaplijenjenu nekretninu koju je banka pokušavala izbrisati iz svojih knjiga. Bio je to mali projekt od 31 lota. Graditelj je dobio svoje dozvole i počeo postavljati infrastrukturu, ali je prodao samo dvije parcele prije nego što je banka ovršila. Zemljište se proteže od glavne ceste kroz poluotok, do lagune.
Banka je isprva pokušala prodati ovaj projekt za 1,4 milijuna dolara, ali nisu imali kupaca. Čuo sam da traže ponudu od oko 600.000 dolara za zemljište.
Čak i uzimajući u obzir trošak dovršetka infrastrukture - računao sam da bi trebalo još 500.000 dolara - posao je izgledao kao uspješan.
Donio sam ga PISMO odmah. Shvatio sam da biste mogli prodati 29 parcela za do 100.000 dolara svaki, ukupno 2,9 milijuna dolara uz ulaganje od 1,1 milijun dolara. Lijepa zarada.
No, eventualni kupac krenuo je lakšim putem. Platio je 500.000 dolara banci. A onda je sjedio i nije radio ništa... sve dok ga nije prodao za 1,1 milijun dolara u listopadu 2018. Udvostručio je svoj novac u manje od godinu dana bez ikakvog truda i malenih režijskih troškova.
Čim čujem za još jednu snažnu priliku Belizea, podijelit ću je s PISMO članova.
U međuvremenu, ako ste zainteresirani za zaradu u Belizeu, predlažem da počnete razgovarati s mojim kontaktom tamo. Ako ste a PISMO člana, njegove podatke za kontakt pronaći ćete u svom PISMO Rolodex.
Pratite nas…
Povežite se s Ronanom na Instagram ili Facebook
Vaš dnevni dom iz snova
Kristdala, Švedska
795 000 švedskih kruna (95 420 USD)
Ovaj švedski dom nalazi se oko četiri sata južno od Stockholma, u malom selu Kristdala. Ova trokrevetna kuća s jednom kupaonicom je usred restauracije, ali još uvijek treba neke radove. Ima nešto manje od 1400 četvornih metara stambene površine, kuhinju, blagovaonicu, dnevni boravak s peći na drva i podrum. Okućnica ima voćke, breze i veliki travnjak te garažu i pomoćnu zgradu.
Kliknite ovdje kako biste saznali više
Upamtite, mi ne zarađujemo ni od jednog unosa koji se dijeli ovdje u odjeljku Vaš dnevni dom iz snova. Nemamo psa u borbi. Samo dijelimo cool nekretnine koje smo pronašli.
Nisam posjetio ovu nekretninu niti sam je pregledao. Ako ste zainteresirani za popis, trebali biste angažirati odvjetnika i obaviti vlastitu dubinsku analizu.
